Готовый арендный бизнес: стоит ли инвестировать?

Что такое ГАБ в коммерческой недвижимости?

Готовый арендный бизнес — это полностью укомплектованный объект недвижимости с действующими договорами аренды. Инвестор получает в свое распоряжение работающую систему, приносящую стабильный ежемесячный доход. При условии заключения договора о доверительном управлении ГАБ может стать по-настоящему пассивным источником дохода, в противном случае покупатель (будущий собственник) полностью сам занимается объектом. Однако, прежде чем совершить такую сделку, важно внимательно изучить все составляющие предлагаемого бизнеса на аренде. От этого будет зависеть не только текущая доходность ГАБ, но и перспективы дальнейшего развития.

Почему ГАБ в тренде?

В нынешних экономических реалиях инвестирование в недвижимость требует переосмысления подхода. Традиционные схемы перестают быть столь прибыльными, как раньше, но на рынке появляются новые интересные ниши.

Одна из основных причин популярности ГАБ – невысокий порог входа. Так, начинающий инвестор может приобрести небольшие офисные помещения площадью 10-40 кв.м. за 2-7 млн. рублей. Данный сегмент демонстрирует богатое разнообразие вариантов.

В отличие от квартир, коммерческая недвижимость предоставляет более привлекательные возможности для получения пассивного дохода. В случае с арендой жилья приходится постоянно заниматься различными бытовыми вопросами, связанными с арендаторами, – от их заселения до ремонта помещений после каждого съезда. Однако сдача коммерческих объектов в аренду значительно проще. Расходы арендного бизнеса включают в себя налоги и затраты, некомпенсируемые арендатором. Как правило, достаточно один раз заключить договор с арендатором, который будет самостоятельно следить за состоянием торгово-офисных площадей. Некоторые собственники для упрощения процесса сдачи в аренду нанимают управляющих, которые берут на себя все организационные вопросы.

Один из ключевых показателей, на который обращают внимание инвесторы, — окупаемость арендного бизнеса. В отличие от жилых объектов, коммерческие помещения имеют более высокую доходность. Арендаторы готовы платить за локацию, видимость, удобную планировку и готовую отделку, а собственник получает стабильный поток арендных платежей.

Кроме того, окупаемость может быть существенно выше в случае, если объект приобретен по выгодной цене или уже с подписанным долгосрочным договором аренды. Такие активы быстрее начинают приносить доход и позволяют инвестору выйти в плюс в более короткие сроки.

Инвестиции в ГАБ становятся всё более популярными среди частных инвесторов, особенно на фоне нестабильной экономической ситуации и снижения доходности традиционных инструментов, таких как банковские вклады. Такой формат вложений особенно интересен тем, кто хочет получать стабильный доход от недвижимости с уже готовым арендным потоком. Однако важно понимать, что объект требует внимания: собственник либо занимается управлением самостоятельно, либо привлекает управляющую компанию, услуги которой также требуют дополнительных затрат.

Какие форматы ГАБов бывают?

Рынок коммерческой недвижимости предлагает широкий спектр возможностей для инвесторов. Одним из интересных вариантов являются так называемые «апартаменты». Это небольшие помещения, которые арендаторы могут использовать для размещения гостей, туристов или для краткосрочной аренды.

Инвесторы, приобретающие такие помещения, делят их на несколько небольших апартаментов и сдают в аренду. Эта модель выгодного арендного бизнеса позволяет получать более высокую доходность по сравнению с классической арендой офисов или других коммерческих объектов. Однако она подвержена сезонным колебаниям спроса, что требует от владельцев более активного управления и поиска арендаторов.

Другой привлекательной категорией являются складские помещения. Спрос на них стабильно высок — неудивительно, ведь они универсальны: подходят для хранения товаров, логистических операций, производственных нужд. Кроме того, такие объекты легко адаптируются под нужды арендатора, что делает их особенно удобными для бизнеса. Для инвесторов это означает минимальные простои, быструю окупаемость и стабильный доход.

Офисный сегмент коммерческой недвижимости в последние годы демонстрирует уверенный рост. Современные офисные пространства востребованы среди компаний, стремящихся обеспечить сотрудникам комфортные условия труда, создать престижный имидж и оптимизировать бизнес-процессы. При этом офисы интересны и частным инвесторам: старт вложений в этот сегмент начинается с доступных сумм, что делает его привлекательным даже для начинающих участников рынка.

Одним из актуальных трендов остаются офисы с продуманной планировкой на небольшие площади. Такие объекты оптимальны для компаний, предпочитающих гибкие условия аренды и минимальные эксплуатационные расходы. Они особенно актуальны в городах с активным развитием деловой инфраструктуры, включая Набережные Челны.

Помещения формата стрит-ретейл также продолжают оставаться в числе самых востребованных. Первые этажи зданий стабильно интересуют бизнес: магазины, салоны, банки, аптеки и другие организации активно выбирают эти площади за высокую проходимость и видимость. Это направление сохраняет устойчивый спрос и уверенно держит позиции среди инвесторов, ценящих надежность и предсказуемость дохода.

Популярностью также пользуются помещения свободного назначения площадью от 300 до 500 кв.м. Их универсальность позволяет использовать такие объекты для самых разных целей — от офисов и торговых точек до легкого производства или мини-складов. Особенно ценятся варианты с выполненной базовой отделкой, позволяющие сразу приступить к эксплуатации.

Интерес инвесторов стабильно высок и к готовому арендному бизнесу (ГАБ) — коммерческим объектам с действующими арендаторами. Их можно условно разделить на три категории:

• Объекты с довольно небольшой площадью (300–500 кв.м.) — отличное решение для тех, кто рассматривает альтернативу вложению в жилую недвижимость. Они обеспечивают более высокую доходность при сопоставимом уровне инвестиций.
   
• Средний сегмент — оптимален для инвесторов, ориентированных на сохранение и приумножение капитала за счет стабильного потока арендных платежей.
   
• Премиальные ГАБы — это редкие и ценные предложения, чаще всего отдельно стоящие здания с проверенными арендаторами, безупречной документацией и отличной локацией. Такие активы отличаются высокой окупаемостью и быстро находят новых собственников при выходе на продажу.

Рынок коммерческих помещений предлагает широкий выбор для инвесторов с различными бюджетами, но наиболее ценные и привлекательные объекты, как правило, представлены в ограниченном количестве.

На что обращать внимание при покупке ГАБа?

Помимо очевидных финансовых расчетов при приобретении готового бизнеса инвесторам необходимо уделять пристальное внимание юридической чистоте сделки и реальному положению дел на рынке. Только всесторонний анализ позволит минимизировать риски и обеспечить долгосрочную успешность инвестиций в коммерческую недвижимость.

Во-первых, необходимо провести тщательный анализ ГАБа и арендного договора. Начинающие инвесторы могут столкнуться с ловушками в контракте, например, с пунктами об индексации ставки только по соглашению сторон. На практике арендатор, как правило, отказывается от повышения арендной платы, даже если рыночные ставки в данной локации значительно выросли по сравнению с первоначальным договором.

Во-вторых, стоит внимательно проверить информацию об арендаторе. Иногда продавцы могут пойти на хитрость, договариваясь с текущим арендатором о временном повышении ставки или даже нанимая фиктивного арендатора, чтобы повысить привлекательность объекта для продажи. При этом после сделки арендатор может заявить о своих первоначальных договоренностях.

В-третьих, важно провести тщательный анализ рыночной ситуации в данной локации. Если предлагаемая арендная ставка существенно отличается от средних показателей по району, это может быть тревожным сигналом о наличии скрытых проблем.

Стоит ли инвестору уезжать в Москву?

По данным консалтинговых агентств, в 2024-2025 годах действительно наблюдается рост интереса к московской коммерческой недвижимости. Однако такие вложения не всегда оправданы: высокая конкуренция, насыщенность рынка и завышенные ожидания по доходности могут привести к длительным срокам выхода на прибыль.

Тем временем регионы, предлагают не менее интересные возможности для инвесторов. Здесь сохраняется сбалансированное соотношение между стоимостью объектов и арендной ставкой, а также стабильный спрос со стороны арендаторов. Окупаемость арендного бизнеса находится на уверенном уровне, при этом вход в рынок менее затратный, чем в столице.

Всё больше инвесторов выбирают Набережные Челны благодаря развитию инфраструктуры, активному деловому климату и доступности качественных коммерческих объектов. Если цель — стабильный и прогнозируемый доход, стоит обратить внимание на местные предложения.

Что будет дальше с рынком ГАБов?

По мнению экспертов, интерес к коммерческой недвижимости, в том числе к готовому арендному бизнесу (ГАБу), будет только расти. Снижение ключевой ставки и доходности по депозитам делает вложения в арендные помещения особенно привлекательными для инвесторов, ориентированных на стабильный и прогнозируемый доход.

На фоне ограниченного ввода новых объектов и активного развития жилой застройки спрос на качественные коммерческие площади в новых районах будет оставаться высоким. Все больше предпринимателей рассматривают покупку помещений с действующими арендаторами как эффективный способ сберечь и приумножить капитал.

Отдельного внимания заслуживают объекты, расположенные в активно развивающихся кварталах. Они обладают большим потенциалом роста стоимости и быстро находят арендаторов. Именно такие помещения сегодня становятся одними из самых востребованных на рынке.

Таким образом, рынок ГАБов в Набережных Челнах сохраняет высокую инвестиционную привлекательность, а доступные предложения от собственников — редкая возможность войти в сегмент с минимальными рисками и уверенной доходностью.

Интересует продажа готового бизнеса или аренда коммерческой недвижимости по средней стоимости? Обращайтесь – подберем выгодные предложения для вас!